Am 1. Januar 2017 wird das alte Föderale Gesetz Nr. 122-FZ vom 21. Juli 1997 "Über die staatliche Registrierung der Rechte an Immobilien und der Immobilienrechtsgeschäfte" durch ein neues Gesetz abgelöst. Das neue Gesetz Nr. 218-FZ vom 13. Juli 2015 in der Fassung vom 3. Juli 2016 „Über die staatliche Registrierung von Immobilien” beinhaltet nun alle (bis auf wenige Ausnahmen) Prozeduren der Registrierung von Immobilien. Schauen wir uns die wichtigsten Neuerungen dieses Gesetzes (nachfolgend – Gesetz Nr. 218-FZ) genauer an.
Eins für zwei
Die bedeutendste Neuerung ist die Schaffung des Einheitlichen staatlichen Immobilienregisters (EGRN), in dem das Staatliche Immobilienkataster (GKN) und das Einheitliche staatliche Register für Rechte an Immobilien (EGRP) zusammengeführt werden. Heutzutage sind das Katasterwesen und die Registrierung von Immobilien bekanntlich zwei unterschiedliche Verfahren. Diese großformatige Novelle soll somit den Ablauf der Registrierung für die Antragssteller erheblich vereinfachen, indem sie die Einreichung eines einheitlichen Antrags für diese beiden Verfahren gewährleistet. Das sollte selbstverständlich Zeit sparen und Immobiliengeschäfte um Einiges bequemer machen.
Von der Struktur her wird das EGRN komplexer. Die Informationsblöcke des EGRN werden Daten über Immobilienobjekte, Grenzen, Pläne sowie Belegerfassung enthalten. All diese Daten werden in einem elektronischen Datenbanksystem aufbewahrt, was nicht nur einen erhöhten Grad des Datenschutzes gewährleistet, sondern auch den Ablauf der staatlichen Registrierung beschleunigt.
Die Schaffung des Einheitlichen staatlichen Immobilienregisters heißt aber auch, dass die Registrierungsbehörde (Föderaler Dienst für staatliche Registrierung, Kataster und Kartographie/“Rosrejestr“) die Aufgaben von der untergeordneten sog. Katasterkammer übernimmt und sie komplett ersetzt.
Abschaffung der Urkunde
Laut dem neuen Gesetz Nr. 218-FZ wird die Eigentumsurkunde nicht mehr ausgestellt. Das Katasterwesen, die Eintragung der Rechtsbegründung sowie auch des Rechtsübergangs werden durch einen Registerauszug nachgewiesen. Die Registrierung eines immobilienbezogenen Vertrages oder eines anderen Rechtsgeschäfts wird durch einen speziellen Registrierungsvermerk in den Vertragsunterlagen bestätigt.
Erweiterung der Möglichkeiten für die Antragstellung
Das Verfahren zur Antragstellung auf Katasterwesen und Eintragung ins Register bleibt wie vorher. Das heißt, dass die Anträge persönlich, per Post oder über das Internet (auf der Homepage von Rosrejestr) eingereicht werden können. Neu und die Lage der Antragsteller verbessernd ist aber die Möglichkeit, die Unterlagen für die Registrierung und das Katasterwesen in jeder Unterabteilung von Rosrejestr einreichen zu dürfen, und zwar unabhängig davon, ob das zu erfassende Objekt der territorialen Zuständigkeit von der jeweiligen Behörde unterliegt oder nicht. Ferner bietet das Gesetz Nr. 218-FZ die Möglichkeit, die Unterlagen über das multifunktionale Zentrum (ein Pendant zum in Deutschland bekannten Bürgerbüro) einzureichen.
Verkürzung der Fristen
Das Inkrafttreten des neuen Gesetzes Nr. 218-FZ soll zur Vereinfachung der Ausfertigung der Dokumente für Immobilien führen: Ab dem 1. Januar 2017 können beide Prozeduren (das Katasterwesen und die Registrierung der Rechte) nur mit einem einheitlichen Antrag eingeleitet und innerhalb von 10 Tagen durchgeführt werden. Sollte nur eine der beiden Dienstleistungen von Rosrejestr erforderlich sein, dauert die Registrierung des Rechtes bis zu 7 Tagen (früher waren es 10 Tage), und die Katastererfassung – bis zu 5 Tagen. Im Falle der Antragstellung über das multifunktionale Zentrum verlängern sich die Fristen jeweils um 2 Tage.
Gemäß dem neuen Gesetz Nr. 218-FZ wird auch die Auskunftserteilung aus dem EGRN schneller. So ist eine Immobilienauskunft aus dem Einheitlichen Register innerhalb von 3 Tagen statt momentan geltenden 5 Tagen zu erteilen. Solche spürbare Verkürzung der Fristen der Registereintragung wird für den Eigentümer und andere Personen die Wahrnehmung ihrer Rechte vereinfachen.
Die Fristen der vorläufigen Einstellung der Registrierung werden im Gegenteil wie folgt verlängert: bis zu 3 Monate durch den Registerführer, und bis zu 6 Monate - auf die Initiative des Antragstellers.
Detaillierte Ausgestaltung der Haftungsvorschriften
Das neue Gesetz enthält darüber hinaus eine ausführliche Haftungsregelung. Eine Haftung ist für die Fälle vorgesehen, wenn den Betroffenen ein Schaden durch das Handeln oder Unterlassen von den Registerbehörden zugefügt wurde. Ferner sind die Rückforderungsansprüche der Registerbehörden gegenüber Dritten geregelt, falls ein Schadenfall durch Handeln eines Dritten entstanden ist.
Victoria Karnaukhova, LL.M. (Passau)
